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千万元下新盘住宅单元是「有价有市」

admin 财经 2020-11-03 17 0

张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

上周四,港铁日出康城十三期项目截标前接获9份标书,有茪ㄚU反映。项目是日出康城最后一期,属临海的大型住宅生长,估量补地价金额约56亿元,住宅楼面面积上限逾150万平方呎,提供最多2,550个住宅单元。现时香港正面临经济衰退下,生长商愿意介入逾百亿元投资,示意大中型生长商对未来住宅开发具十足信心。

这股投资热诚是不难理解,香港新冠肺炎第三波疫情于9月份陆续受控后,生长商努力开售新一轮住宅新盘,市场反映相当热烈,各大新盘普遍销情理想,纷纷加推加价,一手楼市「小阳春」复现!十月份最经典的新盘肯定是新世界沙田大围站上盖柏傲庄一期。首轮认购最终收22,760票以上,是近二十年一手市场认购挂号最多的新盘,录得大幅超额认购跨越50倍。乘蚞P售热潮,生长商立时开售第二期的337伙,折实平均价已提高约半成。

由于楼盘整体质素不俗,而且加推加价幅度制止,不难预期认购反映理想。实在柏傲庄一期的热卖也不是单独例子,其他各生长商近期开售的新盘住宅单元同样录得理想超额认购倍数,如长实的九肚山名日、帝国团体/香港小轮的屯门青山公路旁帝御星涛、嘉华国际的启德嘉葍蛂B其士团体的大角咀傲寓、琣a的西营盘艺里坊二号和粉岭高尔夫御苑等等。10月份新盘可谓「百家齐放」,涉及港九新界差别区域,不少大型新界项目,也有铁路站上盖生长、更有单独市区新盘。

生长商正试验市场承接力

生长商是实验考试市场大中小型单元的承接能力,开售新界「上车盘」、市区罕有独栋住宅单元、传统豪宅区的「入门」住宅单元、环境理想的别墅、九龙东热卖住宅单元等等。若是仔细回首十月份新盘销情,读者会知道市场对一万万以下的新盘住宅单元的刚性需求较有保证。不少大型项目同时推出开放型、一房至三房单元,然则二房或下住宅单元基本上好快已售完,而且重见大型投资者同时乐成认购三个或以上万万以下的单元,在在说明中小型住宅单元投资/自用气氛鲜明地强烈。

如今年笔者一向看法,香港住宅市况是受到新冠肺炎疫情的牵引。回首今年首三季新盘销售量,不难发现升沉全系于疫情水平。凭据美联物业统计,首三季销售量分别是2,413伙、4,290伙和3,101伙,基本上与已往三波疫情下限聚令实行时间相同。若是再走前看清2019年各季数目,则分别是5,543伙、5,969伙、4,011伙及3,067伙,累计是18,590伙,是自2017年来最高的数目。

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反观2020年,首三季新盘累计只有9,804伙,算是销售情形不太理想的。可幸的是步入九月份,香港第三波疫情已然受控,政府最先放脱期聚措施,也换取9月份起新盘销售流动逐步复元。

一手成交乐观料达16000伙

经由9月份的销售流动演习和市场实地试探,生长商在10月份踊跃开盘,而且加速新盘预售楼花的申请程序,预料末季肯定是2020年新盘销售「小阳春」时期。众多内陆房地产代理行提出乐观的末季销售数目估量,大多预计可达六千宗成交而且估量今年累计销售量约16,000伙,然则按年仍大跌15%。纵然今年将会是近四年年销售量的新低,然则在新冠肺炎疫情下算是有所交待吧。

已往三年,香港的年新盘销售量都逾18,000宗,引致楼价「有升无降」,新盘平均销售额更突破一万万元,瞄准置业者带来繁重的肩负,也引来民众市民对楼价的负面情绪。进入后疫情时代,香港经济衰退情形会陆续地浮面。当12月初政府第二期支援就业设计结束时,内陆劳工市场才是遇到真正磨练。笔者勇敢地预计2021年首半年是经济最差的时期,不少企业举行裁员或减低人为手段,香港住宅楼市再面临磨练,楼价横行或微跌走势是可以看到的。

今年因虓s冠肺炎的影响,各大银行都减低楼按揭者的月供款肩负,实是限制银行再举行新造按揭营业的规模。固然不少银行借贷审批部仍然对香港整体楼价持有审慎态度,令到银行审批楼宇按揭营业有所保留,也组成新盘和二手楼按揭营业的放缓。

明年经济数据难免变坏

种种因素促使2020年新盘住宅单元销售数目和金额有茪U跌水平,生长商因应市道刚刚回复也不敢贸然大幅加价,令到整体楼价只可望平稳中前进。末季的万万下新盘热卖仍然可期。然则明年的变坏经济数据是「挥之不去」,市民购置单元应是沿用「量力而为」的审慎原则。2022年前全球和中国经济仍在复元中,楼价是不会向上,可以平稳横行已是好事。■题为编者所拟。本版文章,为作者之小我私家意见,不代表本报态度。

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